2016

Julkaistu: 12.02.2016

R vuokranantajana ja L ja V vuokralaisina olivat solmineet vuokrasopimuksen, jossa oli sovittu vuokran korottamisesta siten, että vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin ja että minimikorotus oli 4 %. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistettiin aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta oli vuosittain. Vuokralaiset eivät olleet oma-aloitteisesti ryhtyneet maksamaan korotettua vuokraa.

R vaati käräjäoikeudessa, että L ja V velvoitetaan suorittamaan kesäkuun ja joulukuun 2011 väliseltä ajalta maksamatta oleva vuokrankorotukseen perustuva osuus 224 euroa, koska vuokran korotuksesta oli sovittu vuokrasopimuksessa.

L ja V kiistivät vaatimuksen ja katsoivat, että vuokranantajalla oli vuokrasopimuksen mukaan oikeus korottaa vuokraa mutta että vuokranantajan piti ilmoittaa vuokralaisille kirjallisesti uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. Vastaajilla ei ollut ollut tietoa vuokran korotuksesta 1.6.2011 lukien ennen joulukuuta 2011.

Käräjäoikeus katsoi, että osapuolet olivat vuokrasopimuksessa sopineet vuokran korottamisesta. Sopimukseen oli kirjattu vuokran tarkistusajankohta, korotuksen voimaantulohetki ja muut ehdot. Sopimukseen oli siten kirjattu ne vuokrankorotuksen perusteet, joiden mukaan vuokraa voitiin sopimussuhteen aikana korottaa. Vuokralaiset olivat siten tienneet, mistä lukien vuokran korotus tuli voimaan ja he olivat myös voineet itse laskea vuokran korotuksen määrän. Vuokrasopimuksessa oli yksiselitteisesti ja ymmärrettävästi sovittu vuokran tarkistamisesta vuokrasuhteen aikana. Vuokranantajalla ei ollut ollut velvollisuutta ilmoittaa korotetun vuokran alkamisajankohdasta ja määrästä vuokralaisille etukäteen.

Vuokralaiset velvoitettiin suorittamaan vaadittu määrä vuokranantajalle.

Hovioikeus katsoi, että osapuolet eivät olleet yksiselitteisesti sopineet vuokran muuttumisesta eli vuokran korotuksen voimaantulohetkestä ja vuokran korotuksesta ilman eri ilmoitusta. Vuokrasopimuksen vuokran korotusta koskevan ehdon perusteella R oli saanut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 § 2 momentin nojalla yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan, jota ei ollut vuokrasopimuksessa määritelty. Saman lainkohdan nojalla R oli kuitenkin ollut velvollinen ilmoittamaan L:lle ja V:lle kirjallisesti uuden vuokran ja sen voimaantuloajankohdan. 

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Korkein oikeus katsoi, ettei asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 2 momentin säännös vuokranantajan ennakolta tehtävästä kirjallisesta ilmoituksesta koske tapauksia, joissa vuokran korotuksen suuruus ja korotuksen alkamisajankohta käyvät jo vuokrasopimuksesta selvästi ilmi. Jos näistä vuokranmaksun perusteista on sovittu, voidaan myös sopia, että ehtojen täyttyessä vuokralainen ryhtyy oma-aloitteisesti suorittamaan korotettua vuokraa.

Osapuolten mukaan on riidatonta, että vuokranantajalla on sopimusehtojen nojalla ollut oikeus saattaa vaadittu 4 %:n vuokrankorotus voimaan kesäkuun alusta 2011. Erimielisyys koskee sitä, tarkoitetaanko ehdolla ˮvuokra tarkistetaan aina kesäkuun alusta, tarkistusajankohta vuosittainˮ sitä, että vuokra tuona ajankohtana muuttuu ilman eri toimenpiteitä vai että näin on sovittu vain vuokrankorotuksen laskennallisista perusteista, jolloin korotuksen voimaantuloajankohta on jäänyt vuokranantajan päätöksenteon ja ilmoituksen varaan.

Sopimuksen tulkinnan tavoitteena on saada selville sopimusehdon sisältö, sellaisena kuin osapuolet ovat perustellusti voineet sen ymmärtää sopimuksentekohetkellä. Muun selvityksen puuttuessa lähtökohtana on ehdon sanamuoto ottaen huomioon siinä käytettyjen ilmaisujen tavanomainen merkitys. Oletuksena on myös, että ehdolla on pyritty osapuolten ja sopimuskokonaisuuden kannalta mielekkääseen ja tarkoituksenmukaiseen lopputulokseen.

Tässä tapauksessa sopimuksessa ei ole nimenomaisesti sovittu siitä menettelystä, jolla vuokrankorotus saatetaan voimaan. Käytetty passiivinen ilmaisutapa (ˮtarkistetaanˮ) mahdollistaa sinänsä eri tulkintavaihtoehtoja, mutta Korkeimman oikeuden mukaan se tässä yhteydessä viittaa pikemminkin siihen, että vuokran tarkistaminen tapahtuu automaattisesti ilman, että kummaltakaan osapuolelta vaaditaan aktiivisia toimia. Lausuma, jonka mukaan vuokraa tarkistetaan eli muutetaan vuosittain aina kesäkuun alusta, on luontevasti ymmärrettävissä niin, että sovittujen ehtojen mukaista uutta vuokraa on ryhdyttävä maksamaan tuosta ajankohdasta lähtien.

Korkein oikeus toteaa, etteivät L ja V ole vedonneet siihen, että vuokrankorotuksen laskeminen sopimusehtojen mukaisella tavalla olisi tuottanut heille vaikeuksia. He eivät ole oikeudenkäynnissä tuoneet esiin muitakaan seikkoja, jotka olisi otettava huomioon tulkittaessa kyseistä yksityisen vuokranantajan ja vuokralaisten välistä sopimusta.

Korkein oikeus katsoo, että tässä tapauksessa vuokrankorotusehtoa on perusteltua tulkita niin, että 4 %:n vähimmäiskorotuksen on tarkoitettu tulevan voimaan vuosittain kesäkuun alusta lähtien. Vuokrankorotuksen ajankohta ei ole sopimuksen mukaan jäänyt vuokranantajan yksipuolisesti määrättäväksi niin, että hänen olisi pitänyt ennakolta kirjallisesti ilmoittaa vuokralaisille uudesta vuokrasta ja sen voimaantuloajankohdasta. Vuokralaisilla on siten ollut velvollisuus ryhtyä maksamaan uutta vuokraa 1.6.2011 lukien.

 

Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja velvoitti L:n ja V:n suorittamaan R:lle vuokrasopimukseen perustuvan saatavan.

 

Koko korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluineen löydät täältä.