Lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta eli huoneenvuokralakia sovelletaan asuinhuoneiston vuokrasopimukseen. Vuokrasopimus voidaan solmia joko määräajaksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy automaattisesti sopimuksen voimassaoloajan umpeuduttua, joten määräaikaista vuokrasopimusta ei tarvitse erikseen irtisanoa.
Määräaikaista vuokrasopimusta kuitenkin koskee poikkeussäännös irtisanomisen osalta. Lain mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa vuokranantajan irtisanomaan myös määräaikaisen vuokrasopimuksen erityisellä perusteella. Oikeus määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen voi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokranantaja tarvitsee huoneiston omaan käyttöönsä syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon vuokrasopimuksen tekohetkellä.
Kun toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus halutaan päättymään, on se irtisanottava toisen sopimusosapuolen toimesta. Laki asettaa vuokranantajan aloitteesta tapahtuvalle irtisanomiselle tietyt edellytykset. Kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, on huoneistossa asuvalle vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta sekä peruste, jolla vuokrasopimus irtisanotaan. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus miltei millä tahansa perusteella, kunhan peruste on hyvän tavan mukainen. Vuokranantaja voi esimerkiksi irtisanoa vuokrasopimuksen sillä perusteella, että haluaa laittaa huoneiston myyntiin tai ottaa huoneiston omaan käyttöönsä. Ratkaisussa KKO 2018:18 korkein oikeus katsoi, että vuokrasuhteen irtisanomista asunnon myynnin toteuttamiseksi pidettiin hyvän tavan mukaisena.
Lähtökohtaisesti vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus myös sen nojalla, ettei vuokralainen suostu vuokran korotukseen. Tätä irtisanomisoikeutta on kuitenkin rajoitettu: Jos uusi vuokra tai sen määräytymistä koskeva ehto katsotaan kohtuuttomaksi, on irtisanominen tehoton. Täten vuokranantajan ei ole sallittua korottaa vuokraa kohtuuttomasti.
Vuokranantajan on toimitettava irtisanomisilmoitus todistettavasti, eli esimerkiksi todistajan läsnä ollessa tai kuittausta vastaan. Jos ei tiedetä kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Vuokranantajan on tärkeää noudattaa edellä mainittuja edellytyksiä irtisanomisen tiedoksiannosta. Irtisanominen on tehoton, jollei irtisanomista ole suoritettu lain asettamien edellytysten mukaisesti.
Kun toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, vuokrasopimus päättyy irtisanomisajan kuluttua. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei tästä ole sovittu toisin. Esimerkiksi jos vuokrasopimus irtisanotaan joulukuun aikana, alkaa irtisanomisaika kulua 31.12.
Vuokranantajan toimesta suoritettuun irtisanomiseen soveltuvat tietyt lain asettamat irtisanomisajat. Jos huoneiston vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta. Vuokrasopimukseen mahdollisesti kirjattu ehto, jolla irtisanomisaikoja lyhennetään tai pidennetään, on mitätön. Laki asettaa irtisanomisajat vuokralaisen suojaksi, jonka vuoksi niihin ei sallita minkäänlaisia poikkeavia ehtoja.
Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa yhdessä kiinteistön, puhutaan yhteisomistuksesta. Yhteisomistajat omistavat kiinteistön määräosin. Tällainen määräosainen omistus ei anna yhteisomistajalle oikeutta yksin hallita ja käyttää jotain tiettyä aluetta tai rakennusta kiinteistöllä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajilla on yhtäläinen oikeus käyttää kiinteistöä, ja he vastaavat kiinteistöstä aiheutuvista kustannuksista omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Hallinnanjakosopimus on kiinteistön yhteisomistajien tekemä sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallinnanjakosopimus ei muuta kiinteistön omistussuhteita, mutta sen avulla voidaan saavuttaa tilanne, jossa yhteisomistajalla on yksin määräysvalta hallitsemaansa alueeseen tai rakennukseen. Sopimuksen tekeminen edellyttää, että kaikki kiinteistön yhteisomistajat siihen suostuvat ja ovat sopimuksen sisällöstä yksimielisiä. Sopimuksessa voidaan sopia, että se on voimassa toistaiseksi tai määräajan.
Lue artikkeliAsuinhuoneiston tai -rakennuksen vuokrasopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä sovitaan vuokravakuuden asettamisesta. Joskus käytetään myös nimitystä takuuvuokra. Yleensä vuokrasuhteen alkaessa vuokralaiselta vaaditaan vakuus sen varalta, ettei hän suorita vuokrasopimuksen tai lain hänelle asettamia velvoitteita.
Lue artikkeliTässä artikkelissa tarkastellaan palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyvää sääntelyä, kun kyse on asunto-osakeyhtiöstä eli taloyhtiöstä ja siinä asumisesta. Taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on lain asettamia palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyviä vastuita, mutta on huomattava, että myös jokaisen taloyhtiön asukkaan on toimittava huolellisesti paloturvallisuuden varmistamiseksi.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.