Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston haltuunotosta yhtiön hallintaan asunto-osakeyhtiölaissa mainittujen perusteiden nojalla. Osakehuoneiston voi ottaa hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi.
Haltuunotto voi tapahtua ensinnäkin sen takia, ettei yhtiövastiketta ole maksettu. Maksun laiminlyönti tulee nimenomaan koskea yhtiövastiketta. Jos asukas laiminlyö erilaisten käyttökorvausten maksamisen, esim. autopaikan tai saunatilan käytöstä perittävän maksun, ei tällä perusteella voida ottaa asuntoa haltuun. Huoneistoa ei voi ottaa hallintaan myöskään viivästyskoron tai oikeudenkäyntikulujen maksamisen myöhästyessä. Osakkeiden ja osakepääoman korotuksen merkintähinnan maksamiseenkaan ei voida ”pakottaa” huoneiston haltuunotolla. Yhtiövastikkeen maksu on osakkeenomistajan vastuulla. Asunnon haltuunotto voi tapahtua siis, vaikka vastikkeen olisi laiminlyönyt tämän vuokralainen, jonka vastuulle vastikkeen maksu on sopimuksella sovittu.
Toinen syy haltuunotolle on se, että osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Huono hoito on maksujen laiminlyöntiä harvinaisempi syy asunnon haltuunottoon. Vahinko yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle on yleensä luonteeltaan taloudellista, vaikka sen ei välttämättä tarvitsekaan sitä olla. Esimerkiksi vesivahinko voi olla sellainen huonosta hoidosta johtuva haitta, josta aiheutuu vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Kolmas mahdollinen syy on se että, osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Tällainen voi olla tilanne, kun asuntohuoneistoksi tarkoitettu tila muutetaankin liikekäyttöön ilmoittamatta yhtiölle. Arviointia vaikeuttaa usein se, ettei yhtiöjärjestyksessä ole välttämättä yksiselitteisesti määrätty huoneiston käyttötarkoitusta.
Neljäntenä mahdollisena syynä on, että osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Olennainen edellytys tälle perusteelle on, että elämä häiritsee muita asukkaita. Häirinnän on oltava jatkuvaa tai toistuvaa. Häirinnän on myöskin oltava paheksuttavaa. Yleisesti hyväksyttävästä harrastuksesta tai ammattitaitoa ylläpitävästä toiminnasta aiheutuva häiriö ei voi olla haltuunoton syynä.
Viides ja viimeinen mahdollinen syy osakehuoneiston haltuunotolle on että, osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Järjestyksen säilymisen tarkkaa määritelmää ei laissa ole, mutta esim. terveydenhuoltolainsäädännössä on normeja terveyden ja järjestyksen säilymisestä. Yhtiöjärjestyksen järjestyssäännöt ovat tärkeä arvioinnin mittari. Käytöksen tulee olla omistajan tai asunnossa asuvan menettelyä, eikä huoneistossa vierailevan henkilön.
Jotta huoneisto voidaan ottaa hallintaan, tulee ylläolevilla toiminnoilla olla vähäistä suurempi merkitys. Toiminnan merkitystä arvioidaan kokonaisarvioinnilla. Esimerkiksi maksun laiminlyönnissä on merkitystä sillä minkä kokoinen asunto-osakeyhtiö on kokonaisuudessaan.
Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa yhdessä kiinteistön, puhutaan yhteisomistuksesta. Yhteisomistajat omistavat kiinteistön määräosin. Tällainen määräosainen omistus ei anna yhteisomistajalle oikeutta yksin hallita ja käyttää jotain tiettyä aluetta tai rakennusta kiinteistöllä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajilla on yhtäläinen oikeus käyttää kiinteistöä, ja he vastaavat kiinteistöstä aiheutuvista kustannuksista omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Hallinnanjakosopimus on kiinteistön yhteisomistajien tekemä sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallinnanjakosopimus ei muuta kiinteistön omistussuhteita, mutta sen avulla voidaan saavuttaa tilanne, jossa yhteisomistajalla on yksin määräysvalta hallitsemaansa alueeseen tai rakennukseen. Sopimuksen tekeminen edellyttää, että kaikki kiinteistön yhteisomistajat siihen suostuvat ja ovat sopimuksen sisällöstä yksimielisiä. Sopimuksessa voidaan sopia, että se on voimassa toistaiseksi tai määräajan.
Lue artikkeliAsuinhuoneiston tai -rakennuksen vuokrasopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä sovitaan vuokravakuuden asettamisesta. Joskus käytetään myös nimitystä takuuvuokra. Yleensä vuokrasuhteen alkaessa vuokralaiselta vaaditaan vakuus sen varalta, ettei hän suorita vuokrasopimuksen tai lain hänelle asettamia velvoitteita.
Lue artikkeliTässä artikkelissa tarkastellaan palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyvää sääntelyä, kun kyse on asunto-osakeyhtiöstä eli taloyhtiöstä ja siinä asumisesta. Taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on lain asettamia palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyviä vastuita, mutta on huomattava, että myös jokaisen taloyhtiön asukkaan on toimittava huolellisesti paloturvallisuuden varmistamiseksi.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.