Kiinteistö on kiinteistörekisterin perusyksikkö, joka syntyy kiinteistönmuodostustoimituksessa. Kiinteistönmuodostamislakiin (KML, 554/1995) sisältyy useita erilaisia kiinteistötoimituksia, joita tarvitaan esimerkiksi silloin, kun halutaan jakaa kiinteistö tai yhteinen alue osiin, perustaa kiinteistöihin rasitteita tai vaihtaa tiluksia kiinteistöjen kesken. Toimitukset voidaan jakaa esimerkiksi osittamis-, järjestely- ja määritystoimituksiin.
KML 4 luvussa säädetään lohkomisesta, joka on osittamistoimituksista yleisin. Se liittyy usein kiinteistösaantoon kaupan, lahjoituksen tai perinnön seurauksena. Lohkottaessa niin kutsutusta emäkiinteistöstä erotetaan ulottuvuuksiltaan ja sijainniltaan määrätty kokonaisuus eli määräala, mistä lohkomisen seurauksena muodostuu uusi kiinteistö, jota kutsutaan lohkokiinteistöksi. Jäljelle jäävää osaa kiinteistöstä kutsutaan kantakiinteistöksi ja sitä kiinteistöä, johon määräala siirretään, puolestaan saajakiinteistöksi. Lohkomalla muodostettava kiinteistö voi käsittää useita määräaloja joko samasta tai useasta kiinteistöstä tai yhteisestä alueesta, mitä KML 20 §:ssä kutsutaan yhteislohkomiseksi. Lohkominen tulee kyseeseen myös silloin, kun luovutettu yhteinen alue muodostetaan kiinteistöksi tai siirretään osaksi ennestään olemassa olevaa kiinteistöä. Erikseen on lisäksi säädetty, että koskitila voidaan muodostaa lohkomalla yhteinen koski tai sen osa.
Toinen KML:n mukainen osittamistoimitus on halkominen, jota koskevat säännökset ovat lain 7 luvussa. Halkomisella tarkoitetaan osittamistoimitusta, jossa KML 49 §:n mukaisesti jakoperusteena on osakkaiden omistamat osuudet. Halkominen soveltuu erityisen hyvin niissä tilanteissa, kun vaikkapa kuolinpesään kuuluva kiinteistö on jaettavana, ja kunkin osakkaan määräosat ovat yhtä suuret. Halkomisella tilan tai tontin yhteisomistus saadaan puretuksi siten, että kiinteistö jaetaan osakkaiden kesken lainhuudon osoittamien osuuksien suhteessa. Toimitus voidaan tehdä joko tilushalkomisena, jossa tilan maapohja jyvitetään eli eri tilusten välisten suhteelliset arvot määritellään, tai vaihtoehtoisesti niin sovittaessa kokonaisarvohalkomisena. Molemmilla tavoilla osakkaiden on tarkoitus lopulta saada määräosaansa arvoa vastaava osuus kiinteistöstä, mutta lopullisen jaon tuloksen tasaamiseksi osakkaat saattavat joutua suorittamaan toisilleen korvauksia. Toisaalta on myös hyvä huomioida, että vaikka yleensä kyse on juurikin yhteisomistussuhteen purkamiseen tähtäävästä jakotoimituksesta, myös yhden omistajan tilan halkominen on mahdollista.
Osittamistoimitusten yhteydessä on huomioitava maankäyttöpoliittiset osittamisrajoitukset – esimerkiksi KML 32 §:n mukaan asemakaava-alueella ei ilman kunnan suostumusta saa lohkoa kiinteistöä siten, että alueelle muodostuu uusi asemakaavasta tai sitovasta tonttijaosta poikkeava raja.
Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa yhdessä kiinteistön, puhutaan yhteisomistuksesta. Yhteisomistajat omistavat kiinteistön määräosin. Tällainen määräosainen omistus ei anna yhteisomistajalle oikeutta yksin hallita ja käyttää jotain tiettyä aluetta tai rakennusta kiinteistöllä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajilla on yhtäläinen oikeus käyttää kiinteistöä, ja he vastaavat kiinteistöstä aiheutuvista kustannuksista omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Hallinnanjakosopimus on kiinteistön yhteisomistajien tekemä sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallinnanjakosopimus ei muuta kiinteistön omistussuhteita, mutta sen avulla voidaan saavuttaa tilanne, jossa yhteisomistajalla on yksin määräysvalta hallitsemaansa alueeseen tai rakennukseen. Sopimuksen tekeminen edellyttää, että kaikki kiinteistön yhteisomistajat siihen suostuvat ja ovat sopimuksen sisällöstä yksimielisiä. Sopimuksessa voidaan sopia, että se on voimassa toistaiseksi tai määräajan.
Lue artikkeliAsuinhuoneiston tai -rakennuksen vuokrasopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä sovitaan vuokravakuuden asettamisesta. Joskus käytetään myös nimitystä takuuvuokra. Yleensä vuokrasuhteen alkaessa vuokralaiselta vaaditaan vakuus sen varalta, ettei hän suorita vuokrasopimuksen tai lain hänelle asettamia velvoitteita.
Lue artikkeliTässä artikkelissa tarkastellaan palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyvää sääntelyä, kun kyse on asunto-osakeyhtiöstä eli taloyhtiöstä ja siinä asumisesta. Taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on lain asettamia palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyviä vastuita, mutta on huomattava, että myös jokaisen taloyhtiön asukkaan on toimittava huolellisesti paloturvallisuuden varmistamiseksi.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.