Kunnossapitovastuu on yksi keskeisimpiä ongelmakohtia asunto-osakeyhtiön käytännön toiminnan kannalta. Aluksi kannattaa tarkistaa kuuluuko huoneiston vaurion korjausvastuu osakkaalle vai talonyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § ja 3 § antavat säännökset osakkeen omistajan ja osakkaan kunnossapitovastuusta. On kuitenkin huomattava, että yhtiöjärjestyksessä voidaan säätää kunnossapitovastuusta pätevästi toisin. Yhtiöjärjestyksen sääntöjen tulee koskea suoraan sitä, miten kunnossapitovastuu järjestetään, pelkkä vastuun siirto kolmannelle tai viittaus alan yleisiin käytäntöihin ei ole riittävä. Lain säännöksiä noudatetaan, jos yhtiöjärjestyksessä ei toisin säädetä. Osakkaan tulee ilmoittaa viivytyksettä yhtiölle sellaisesta viasta osakehuoneistossa, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Isännöitsijä vastaa toimistaan asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Jos kyse on siitä, että isännöitsijä laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa, voi asian nostaa esille yhtiön hallitukselle. Osakeyhtiön hallituksella on oikeus erottaa isännöitsijä toimestaan ilman erityistä syytä, pelkästään yleisen luottamuspulan takia.
Osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön, joka on välttämätön huoneiston normaalin käyttämisen kannalta. Osakas voi aloittaa välittömät korjaustoimet yhtiön kustannuksella ilman ennakkoilmoitusta yhtiölle, jos se on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Tällainen tapaus voi olla esim. äkillinen vuotovahinko. Korjaustoimista on kuitenkin ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä, jotta yhtiö voi ottaa korjauksen hoitamisen vastuulleen.
Jos viasta on vähäistä suurempaa haittaa ja yhtiö ei vaatimuksista huolimatta ryhdy toimiin, on osakkaalla oikeus teettää korjaustyö yhtiön kustannuksella. Tämä edellyttää, että kunnossapitotyön laiminlyömisestä on vähäistä suurempaa haittaa osakkeenomistajalle. Vähäistä suurempi haitta ei ole esim. pelkkä esteettinen haitta, vaan kyseessä oltava vika, josta seuraa konkreettista haittaa, kuten haittaa tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Korjaustöiden teettäminen edellyttää, että talonyhtiölle on annettu kirjallinen huomautus, eikä se siitä huolimatta ole viivytyksettä ryhtynyt asianmukaisiin toimiin. Yhtiön korvattavaksi tulevat korjauskustannusten lisäksi tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä, sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset. Teettämisoikeus on ensisijainen oikeuskeino vahingonkorvausvastuuseen nähden.
Jälkikäteinen oikeussuojakeino on vahingonkorvausten vaatiminen. Yhtiön isännöitsijän tai hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, joka on aiheutunut asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn huolellisuusvelvollisuuden rikkomisesta sekä vahinko, joka on aiheutunut muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Vahingonkorvausvelvollisuus on myös talonyhtiön hallituksen puheenjohtajalla. Kunnossapitovelvollisuus aiheuttaa vahingonkorvausvelvollisuuden sille, joka on velvollisuuden laiminlyönyt.
Vahingonkorvausvelvollisuuden edellytyksinä on konkreettinen vahinko, joka on syntynyt osakkeenomistajalle. Lisäksi vahingon on tullut aiheutua hallituksen jäsenen tai isännöitsijän huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. Lain pykälän osoittamissa tapauksissa sovelletaan ns. käänteistä todistustaakkaa eli vahingon aiheuttajan (kunnossapitovelvoitteen laiminlyöjän) oletetaan toimineen huolimattomasti, jos hän ei toisin pysty osoittamaan.
Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa yhdessä kiinteistön, puhutaan yhteisomistuksesta. Yhteisomistajat omistavat kiinteistön määräosin. Tällainen määräosainen omistus ei anna yhteisomistajalle oikeutta yksin hallita ja käyttää jotain tiettyä aluetta tai rakennusta kiinteistöllä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajilla on yhtäläinen oikeus käyttää kiinteistöä, ja he vastaavat kiinteistöstä aiheutuvista kustannuksista omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Hallinnanjakosopimus on kiinteistön yhteisomistajien tekemä sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallinnanjakosopimus ei muuta kiinteistön omistussuhteita, mutta sen avulla voidaan saavuttaa tilanne, jossa yhteisomistajalla on yksin määräysvalta hallitsemaansa alueeseen tai rakennukseen. Sopimuksen tekeminen edellyttää, että kaikki kiinteistön yhteisomistajat siihen suostuvat ja ovat sopimuksen sisällöstä yksimielisiä. Sopimuksessa voidaan sopia, että se on voimassa toistaiseksi tai määräajan.
Lue artikkeliAsuinhuoneiston tai -rakennuksen vuokrasopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä sovitaan vuokravakuuden asettamisesta. Joskus käytetään myös nimitystä takuuvuokra. Yleensä vuokrasuhteen alkaessa vuokralaiselta vaaditaan vakuus sen varalta, ettei hän suorita vuokrasopimuksen tai lain hänelle asettamia velvoitteita.
Lue artikkeliTässä artikkelissa tarkastellaan palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyvää sääntelyä, kun kyse on asunto-osakeyhtiöstä eli taloyhtiöstä ja siinä asumisesta. Taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on lain asettamia palo- ja poistumisturvallisuuteen liittyviä vastuita, mutta on huomattava, että myös jokaisen taloyhtiön asukkaan on toimittava huolellisesti paloturvallisuuden varmistamiseksi.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.