Kauppa ja sopimus

Virheestä reklamointi kiinteistökaupan yhteydessä

Julkaistu: 01.10.2012

Ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sitä, mikä on kohtuullinen aika, ei ole laissa tarkemmin määritelty. Oikeuskäytännön mukaan karkeana sääntönä voidaan pitää, että virheestä on ilmoitettava 3-4 kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja pääsi selville virheen merkityksestä. Joka tapauksessa 8-9 kuukauden kulumista on jo pidetty liian pitkänä. Käytännössä tarvittavien, virheestä annettavien ja reklamaation tukena käytettävien lausuntojen ja raporttien saaminen voi viedä aikaa. Aikaa kuluu myös siihen, kun ostaja harkitsee tarvitseeko hän prosessin läpikäymiseen asiantuntija-apua. Kohtuulliseen aikaan lasketaan kuuluvaksi tarvittavan materiaalin hankkimiseen kuluvan ajan lisäksi esim. neuvottelut asiaa hoitavan asianajajan kanssa. Toteennäyttämiskysymysten vuoksi reklamaatio kannattaa aina tehdä kirjallisena.

Laatuvirheen osalta on lisäksi asetettu erityinen viiden vuoden takaraja, jonka puitteissa ostajan on kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita, vedottava virheeseen. Laatuvirhe voi olla luonteeltaan myös sellainen, ettei myyjäkään ole tiennyt virheen olemassaolosta. Tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi. Myyjä vastaa salaisesta virheestä samoin kuin muista laatuvirheistä.

Jos ostaja ei reklamoi laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Viiden vuoden sääntöä sovelletaan myös maakaaren 23.1 § ja 24 §:n sopimusrikkomustilanteisiin. Esim. jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt tai vahingoittanut kiinteistöä tai jos myyjä ei täytä kiinteistön kauppaan liittyvää rakentamisvelvollisuutta tai muuta suoritusvelvollisuutta.

Viiden vuoden määräaikaa ei sovelleta, jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Silloin takarajana on kymmenen vuotta kiinteistön kaupasta. Mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ostaja voi vedota laatuvirheeseen viiden vuoden jälkeenkin. Kyseisessä tapauksessa sovelletaan yleistä 10 vuoden vanhenemisaikaa.

Virheilmoituksessa ostajan on ilmoitettava myyjälle, mitä virheitä kiinteistössä on, ja mitä vaatimuksia ostajalla on niiden suhteen. Maakaaren mukaan erillistä reklamaatiota ei tarvitse tehdä ennen kanteen vireillepanoa, sillä reklamaation voi sisällyttää haasteeseen. Kaikkien osapuolien kannalta on kuitenkin järkevintä pyrkiä ratkaisemaan asia sovintoteitse. Oikeudenkäynneistä aiheutuu ylimääräisiä kuluja, ja usein päästään parhaimpaan lopputulokseen reklamaation kautta alkavien sopimusneuvotteluiden avulla. Neuvotteluratkaisulla voi olla positiivinen vaikutus myös osapuolten myöhempiin väleihin.

Löydätkö vastauksen kysymykseesi artikkeleistamme?

Artikkelit

Perusteettoman edun palautus

Henkilön saadessa perusteetonta etua toisen kustannuksella, tämä etu voidaan vaatia takaisin perusteettoman edun palautuksena. Perusteettoman edun palautus ei tarkoita samaa kuin vahingonkorvaus.

Lue artikkeli

Artikkelit

Pakko, petollinen viettely ja kiskonta

Sopimusten sitovuus on yksi oikeusjärjestelmämme lähtökohdista. Tiettyjen olosuhteiden vallitessa tehty oikeustoimi voidaan kuitenkin todeta pätemättömäksi. Oikeustoimilaissa säädetään yleisistä pätemättömyysperusteista, jotka koskevat kaikkia varallisuusoikeudellisia oikeustoimia. Tässä käsittelemme pakkoa, petollista viettelyä ja kiskontaa oikeustoimen pätemättömyysperusteena.

Lue artikkeli

Artikkelit

Velan vanhentuminen

Velan vanhentumisella tarkoitetaan velan raukeamista ajan kulumisen ja osapuolten passiivisuuden takia. Vanhentumista säätelee laki velan vanhentumisesta. Laki antaa yleiset säännökset velan vanhentumisesta, joista ei voida poiketa velallisen vahingoksi.

Lue artikkeli

Puhelinpalvelu

0600 199 33

Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (1 € + ppm/min)

OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.