Asianajaja Antti Suhonen, Mikkeli, Asianajotoimisto Suhonen Oy, antti@suhonen.info
Virhearvioinnin lähtökohtana kiinteistön kaupassa on osapuolten välinen sopimus. Ostajalla on (laatu-, vallinta- ja oikeudellisen) virheen perusteella oikeus hinnan-alennukseen tai vaatia kaupan purkua. Ostaja voi saada myös vahingonkorvausta, jos myyjä on toiminut tuottamuksellisesti (esimerkiksi tahallaan salaamalla jonkin tietämänsä vian). Jos kiinteistössä on salainen virhe, ostajalla ei ole oikeutta hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvaukseen. Myös salaisen virheen tapauksessa voidaan vaatia kauppa purettavaksi, jos havaittu virhe on olennainen.
Hinnanalennus lasketaan kiinteistön ominaisuuksien ja alkuperäisen kauppahinnan vertaamisen avulla. Alennetun kauppahinnan avulla pyritään saamaan hinta vastaamaan virheellisen kiinteistön arvoa. Hinnanalennus voidaan siis laskea esimerkiksi käyttämällä laskuperusteena aiheutuvia korjauskustannuksia.
Lopullista hinnanalennusta määriteltäessä tulee katsoa, onko kiinteistö myyty yleistä markkinahintaa edullisempaan tai kalliimpaan kauppahintaan. Jos kauppahinta poikkeaa kaupantekohetken yleisestä markkinahinnasta (käyvästä arvosta), laskuperusteena voidaan käyttää suhteellista laskutapaa.
Suhteellisuusperiaatetta noudatettaessa alle markkinahinnan myydyn kiinteistön hinnanalennus voi muodostua virheen arvoa pienemmäksi ja vastaavasti ylihintaan ostetun kiinteistön hinnanalennus virheen arvoa korkeammaksi. Mikäli kaupankohteessa on kaupantekohetkellä havaittava virhe, kauppakirjaan kannattaa kirjata yksilöidysti, että kyseinen virhe tai virheet on otettu huomioon jo kauppahinnan määrittämisen yhteydessä.
Hinnanalennuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkorvausta esine-, henkilö- ja varallisuusvahingoista vahingonkorvauslain mukaisesti. Virheen vuoksi aiheutuneita korvattavia kustannuksia voivat olla esim. selvittelykustannukset, tilapäisen asunnon vuokra, irtaimistolle aiheutuneet vahingot, terveyshaitat jne.
Kaupan purkaminen tarkoittaa, että myyjä palauttaa ostajalle kokonaisuudessaan jo maksetun kauppahinnan lain määräämine korkoineen ja kiinteistön omistus palautuu myyjälle. Virheen seuraamuksena kaupan purku tulee kysymykseen vain silloin, kun virhe on kaupan kokonaismerkityksen kannalta olennainen (ks. myös artikkeli ”Virheen vaikutuksellisuuden merkityksestä kiinteistökaupassa”). Olennaisuusvaatimus täyttyy, kun ostaja ei olisi tehnyt kauppaa, mikäli hän olisi ollut tietoinen kaupankohteen virheestä, esim. kiinteistöä ei voi käyttää ostajan aikomalla tavalla terveysvaaran vuoksi tai virhe ei ole korjattavissa (kohtuullisin kustannuksin, kohtuullisessa ajassa). Olennaisuusvaatimuksen täyttymisen näyttäminen voi olla joskus vaikeaa. Ostajan kannattaakin keskustella myyjän kanssa kauppakirjaan kirjattavasta ns. nollatoleranssista ja sopia kaupan ehdoksi sen, ettei kohteessa ole esim. kosteusvaurioita. Kaupan purkua koskeva vaatimus on esitettävä kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle.
Osapuolet voivat myös sopia virheen korjaamisesta muiden korvausvaihtoehtojen sijaan. Myyjä ei ole kuitenkaan lain mukaan velvollinen korjaamaan virhettä henkilökohtaisesti. Myyjällä ei ole myöskään ensisijaista oikeutta vaatia, että hän saisi korjata virheen, josta ostaja on reklamoinut.
- See more at: http://opuslex.fi/virheen-seuraamukset-kiinteiston-kaupassa-hinnanalennus-kaupanpurku-ja-vahingonkorvaus/#sthash.nuMDLNHe.dpuf
Laissa osamaksukaupasta (osamaksukauppalaki) 1 §:ssä säädetään osamaksukaupan legaalimääritelmästä sekä takaisinotto- ja omistuksenpidätysehdosta. Yleisesti ottaen omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdon käytön syynä on se, että myyjä haluaa varautua ostajan mahdollisiin sopimusrikkoihin, eli käytännössä joko siihen, ettei ostaja maksa sovittua kauppahintaa taikka siihen, että ostaja viivästyy sovitun kauppahinnan maksamisessa. Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoa voidaan käyttää myös esimerkiksi hallinnoimistarkoituksessa taikka kontrollitarkoituksessa.
Lue artikkeliKauppa on sopimus, jossa myyjä luovuttaa esineen omistusoikeuden ostajalle rahavastiketta vastaan. Kun kaupan molemmat osapuolet ovat joko yksityishenkilöitä tai elinkeinonharjoittajia, sovelletaan kauppalakia. Tässä artikkelissa tarkastellaan, milloin tavarassa on kauppalain mukaan virhe.
Lue artikkeliToistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy tavallisesti irtisanomiseen. On kuitenkin tiettyjä erikoistilanteita, joissa vuokrasopimus voidaan purkaa välittömästi. Tässä artikkelissa keskitytään niihin tilanteisiin, joissa vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen asuinhuoneistoa vuokratessa. Vuokranantajan purkuperusteet on lueteltu tyhjentävästi laissa ja ylimääräisistä purkuperusteista ei voi sopia.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.