Kauppa ja sopimus

Julkaistu: 01.11.2018

Etuostolain (608/1977) 1 §:n mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa vapaaehtoisella kaupalla myyty kunnassa sijaitseva kiinteistö, sen määräala tai -osa itselleen myyjän ja ostajan sopimin ehdoin. Oikeutta voidaan käyttää vain kiinteään omaisuuteen, mutta mikäli samalla kaupalla on myyty myös irtainta omaisuutta, kuuluu sekin sopimuksesta ilmenevin tavoin kauppaan – eli siis myös etuostolla tapahtuvaan kauppaan. Vaatimuksena kuitenkin on lain 2.2 §:n mukaan, että vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan.

Jos kiinteistö sijaitsee kahden tai useamman kunnan alueella, ratkeaa kiinteistön maapinta-alan perusteella kysymys siitä, mille kunnalle etuosto-oikeus kuuluu. Pinta-alaan liittyy myös lain 5 §:ään kirjatut rajaukset, joiden mukaan etuosto-oikeutta ei ole millään kunnalla, jos kiinteistön tai samalla kaupalla myytävien kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on enintään 5 000 m². Pääkaupunkiseudulla tosin pinta-alavaatimus on muuta maata pienempi; etuostolain 5.4 §:n mukaan nimittäin kiinteistön tai kiinteistöjen yhteisen pinta-alan ollessa enemmän kuin 3 000 m², on etuosto-oikeus voimassa. Pääkaupunkiseudulla tarkoitetaan tässä yhteydessä Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupunkia.

Kunnan oikeuteen tulla kaupassa ostajan sijaan liittyy pinta-alaehdon lisäksi muitakin rajoituksia. Ensinnäkin etuosto-oikeuden käyttöön on sidottu vastikkeellisuusvaatimus: sitä ei voida soveltaa lahjoitus-, perimys- eikä pääsääntöisesti myöskään vaihtotilanteissa. Lisäksi sen käytön ulkopuolelle on rajattu nk. sukulaiskaupat, joissa vaihdanta tapahtuu puolisoiden tai perillisten kesken, sekä pakkohuutokaupparealisoinnit. Myös siinä tilanteessa, että ostajana on valtion laitos, kunnan etuosto-oikeus väistyy.

Pääsääntöisesti etuosto-oikeuden käyttäminen edellyttää, että kiinteistö hankintaan yhdyskuntarakentamista, virkistys- tai suojelutarkoituksia varten. Poikkeuksen tästäkin pääsäännöstä tekee lain 1.3 §:n mukaan pääkaupunkiseutu, jossa ko. vaatimuksen ei tarvitse täyttyä. Yhdyskuntarakentamisella tarkoitetaan asunto- ja kunnallisteknistä sekä teollisuus- ja liikerakentamista maankäyttö- ja rakennuslain (MRL, 132/1999) mukaisella asemakaavalla. Usein kunnalta vaaditaan myös suunnitelmallisuutta etuosto-oikeuden kohteen käyttämisestä, mutta toisin kuin voisi luulla, oikeuden käyttämisen edellytyksiin ei kuulu se, että alueen tulisi tulla kunnan käyttöön. Tämä tarkoittaa sitä, että etuostolla hankittu kohde voidaan luovuttaa edelleen. Vaatimuksena kuitenkin tällöinkin on, että kohde on tarkoitettu rakennettavaksi.

Etuostolain tarkoittaman kiinteistön omistaja ei voi välttyä etuosto-oikeuden käyttämisestä sopimusjärjestelyin, esimerkiksi kauppakirjaan lisätty purkava ehto ei sido kuntaa eikä estä sitä käyttämästä oikeuttaan. Etuosto-oikeutta ei kuitenkaan ole, jos sen käyttäminen olisi kohtuutonta tai ostolla on virheellinen tarkoitusperä. Käytännössä etuostolain hyödyntäminen on jäänyt vähäiseksi, ja oleellisimmaksi merkitykseksi onkin muodostunut etuostolain edellyttämä ilmoitusmenettely, jonka kautta kunta saa ajantasaista tietoa alueellaan tapahtuvista kiinteistönkaupoista.