Asianajaja Kimmo Salo, Kouvola, As:tsto Salo & Salo Oy, kimmo.salo@kimmosalo.fi
Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on saattaa ammattimaisesti myyjä ja ostaja kosketuksiin toistensa kanssa, jotta kauppa syntyisi. Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa perustuu joko siihen, toimiiko välittäjä myyntitoimeksiantosopimuksen mukaisesti vai ei, tai siihen, noudattaako välittäjä ammattilaiselta odotettavaa huolellisuutta ja hyvää kiinteistönvälitystapaa. Kiinteistönvälittäjä on asuntokaupan ammattilainen, kun taas ostaja ja myyjä eivät sitä välttämättä ole.
Välittäjän vastuu ei siten suinkaan aina ole perusteeltaan ja laajuudeltaan sama kuin myyjän tai ostajan vastuu. Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu tuottamukseen eli välittäjä on korvausvastuussa vain, ellei hän ole menetellyt kaikkea tehtävässä edellytettävää huolellisuutta noudattaen. Ellei välittäjän toiminnassa ole virhettä, ei myöskään korvausvastuuta synny. Käytännössä välittäjän vastuu toteutuu silloin, kun hän on antanut asiakkaalleen virheellisiä tietoja tai jättänyt selvittämättä sellaisen seikan, jonka selvittäminen olisi hänen tehtävänsä. Välittäjän vastuussa on perimmältään aina kyse joko selonotto- tai/ja tiedonantovelvollisuudesta.
Kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan (myyjän) ja myös tämän vastapuolen (ostajan) edut. Ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä kiinteistönvälittäjän on annettava toimeksiantajalle eli omalle sopimuskumppanilleen kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Ennen kaupasta päättämistä välittäjän on esitettävä ostajalle Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen edellyttämät asiakirjat ja muut selvitykset. Jos kiinteistönvälittäjän on syytä epäillä, että hänen saamansa tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, on hänen varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava ostajalle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Kiinteistönvälittäjän on laadittava kauppakirja ja huolehdittava muista kaupan toteutumiseen liittyvistä tehtävistä, ellei toisin sovita. Kiinteistönvälittäjä ei sen sijaan vastaa kohteessa, huoneistossa tai kiinteistössä olevasta virheestä, jonka olemassaolo on selvitettävissä esim. rakenteita purkamalla. Tällaisesta salaisesta virheestä vastaa aina myyjä, vaikka hän olisikin ollut virheestä tietämätön.
Mikäli välittäjä ei ole toiminut kuten on sovittu tai lain mukaisesti, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus niin kauan kun hän ei ole hyväksynyt välitettävästä kohteesta annettua tarjousta. Välittäjän virheen tulee kuitenkin olla myyjän kannalta olennainen. Myyjän ei tarvitse näyttää välittäjän tuottamusta toteen, vaan välittäjän on itse näytettävä toteen, että hän on toiminut huolellisesti. Välittäjän virheen johdosta myyjällä on oikeus saada vastikkeenalennusta tai vahingonkorvausta. Ostajalla on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Kiinteistönvälittäjä asetuksessa on määräykset välittäjien elinkeinotoiminnasta ja sen valvonnasta. Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä säätelee välittäjän vastuuta sekä toimeksiantajaa kohtaan että myös suhteessa ostajaan, vaikka välittäjän ja ostajan välillä ei olekaan sopimussuhdetta.
Laissa osamaksukaupasta (osamaksukauppalaki) 1 §:ssä säädetään osamaksukaupan legaalimääritelmästä sekä takaisinotto- ja omistuksenpidätysehdosta. Yleisesti ottaen omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdon käytön syynä on se, että myyjä haluaa varautua ostajan mahdollisiin sopimusrikkoihin, eli käytännössä joko siihen, ettei ostaja maksa sovittua kauppahintaa taikka siihen, että ostaja viivästyy sovitun kauppahinnan maksamisessa. Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoa voidaan käyttää myös esimerkiksi hallinnoimistarkoituksessa taikka kontrollitarkoituksessa.
Lue artikkeliKauppa on sopimus, jossa myyjä luovuttaa esineen omistusoikeuden ostajalle rahavastiketta vastaan. Kun kaupan molemmat osapuolet ovat joko yksityishenkilöitä tai elinkeinonharjoittajia, sovelletaan kauppalakia. Tässä artikkelissa tarkastellaan, milloin tavarassa on kauppalain mukaan virhe.
Lue artikkeliToistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy tavallisesti irtisanomiseen. On kuitenkin tiettyjä erikoistilanteita, joissa vuokrasopimus voidaan purkaa välittömästi. Tässä artikkelissa keskitytään niihin tilanteisiin, joissa vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen asuinhuoneistoa vuokratessa. Vuokranantajan purkuperusteet on lueteltu tyhjentävästi laissa ja ylimääräisistä purkuperusteista ei voi sopia.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.