Kauppa ja sopimus

Julkaistu: 01.08.2012

Kiinteistökaupan muotosäännöksen (MK 2:1 §) mukaan kauppa on tehtävä aina kirjallisesti. Osapuolten tai heidän asiamiestensä tulee allekirjoittaa luovutuskirja, jonka lisäksi määrämuotoisuus edellyttää vielä julkisen kaupanvahvistajan vahvistusta. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistajan lisäksi ei tarvita muita todistajia. Maakaaren 2 luvun 1 §:n muotoseikkasäännösten mukaan kauppakirjasta on käytävä ilmi tiedot kaupan osapuolista, kaupan kohteesta, kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta sekä luovutustarkoitus, joka ilmenee yleensä jo asiakirjan nimestä: kauppakirja, lahjakirja. Kaikki kaupan ehdot tulee kirjata kauppakirjaan. Kirjaamaton ehto on pätemätön.

Vaikka kiinteistökaupan tekemisessä muotomääräysten noudattaminen on kaupan pätevyyden edellytys, kauppakirjan sisällön osalta vallitsee varsin pitkälle sopimusvapaus. Mikäli myyjä tekee kauppakirjan itse, on todella tärkeää tutustua kauppakirjan sisältöön huolella ennen sen allekirjoittamista. Kauppakirjassa voi olla esim. tahattomia virheitä tai se ei muuten vastaa sitä mitä alun perin on sovittu. Pääsääntöisesti on kuitenkin suositeltavaa käyttää kauppakirjan laadinnassa asiantuntijoiden apua, koska kyse on yleensä huomattavista taloudellisista intresseistä.

Sopimuksen pätemättömyyden aiheuttavat ehdot on lueteltu maakaaren 2. luvun 11 pykälässä. Kiinteistön kaupassa ei pidetä sitovana:

1. ehtoa, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö tai, jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle.
2. ehtoa, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä.
3. ehtoa, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta.
4. ehtoa, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista.

Oikeustoimilain 36 §:ä sovelletaan kohtuuttoman ehdon sovittelun yhteydessä.

Muita kiinteistökaupan yhteydessä huomioitavia seikkoja edellisten lisäksi ovat mm. kauppakirjaan merkityn kauppahinnan sitovuus ja puolisoiden yhteisen kodin luovuttamisen edellytykset. Kauppakirjaan merkitty kauppahinta on oikeudellisesti sitova. ”Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty” (MK 2:1 §).

Avioliitto rajoittaa puolisoiden oikeutta vallita yksityistä omaisuuttaan. Omaisuuden käyttötarkoitus rajoittaa sen luovuttamista, riippumatta siitä onko toisella puolisolla avio-oikeutta kyseiseen omaisuuteen vai ei. Puoliso ei saa ilman toisen puolison suostumusta myydä asuntoa, joka on tarkoitettu puolisoiden yhteisenä kotina käytettäväksi.