Asianajaja, varatuomari Jukka Salo, Kouvola, Asianajotoimisto Salo & Salo Oy, jukka.salo@kimmosalo.fi
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2009:39 mainitaan, että arvioitaessa myyjän virhevastuuta kiinteistökaupassa, yksinomaisena kriteerinä virheen merkityksellisyysarvioinnissa ei ole virheen korjaamisen aiheuttama kustannus ja sen suhde kauppahintaan.
Kiinteistökaupassa on kysymys laatuvirheestä, mikäli kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen, kun on sovittu. Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen laatuvirheen johdosta. Virheen ollessa olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa (maakaaren 2 luvun 17 §).
Oikeutta hinnanalennukseen on toisinaan arvioitu melko kaavamaisesti. Mm. mikäli virheen korjauskustannukset (hinnanalennuksen määrä) ovat vähäiset kauppahintaan nähden, ei oikeutta hinnanalennukseen olisi. Muutaman prosentin osuutta on totuttu pitämään vähäisenä. Virhettä ja sen merkittävyyttä ja vaikutuksellisuutta kaupasta päättämiseen on arvioitava kuitenkin kokonaisuutena eikä pelkästään euromääräisesti.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:39 oli kysymys 395000 euron kauppahinnalla myydystä kiinteistöstä. Kiinteistön vesi- ja lämmitysjärjestelmä todettiin rakennuksen kokoon nähden alimitoitetuksi, minkä vuoksi lämmin vesi ei riittänyt kuin yhden suihkun (asennettu neljä suihkua) tarpeisiin kerrallaan. Virheen korjauskustannukset olivat 4.000 euroa, eli noin 3 % kauppahinnasta.
Korkein oikeus totesi korjauskustannusten olleen kauppahintaan nähden verraten vähäiset, mutta kustannuksia ei voitu pitää merkityksettöminäkään. Korkein oikeus kiinnitti huomiota siihen, että harkittaessa ostajan hinnanalennusoikeutta on huomioitava virheen merkitys muutoinkin, kuin pelkkien korjauskustannusten määrän perusteella. Tässä tapauksessa puutteet lämpimän veden ja lämmön riittävyydessä ilman takan lämmittämistä, haittaavat rakennuksen käyttämistä tarkoitukseensa, asumiseen.
Mikäli kiinteistössä havaitaan kaupanteon jälkeen puutteita tai virheitä, jotka vaikuttavat esimerkiksi asumiskelpoisuuteen tai asumisviihtyisyyteen niitä heikentävästi, mutta joiden korjauskustannus sinänsä on melko alhainen kauppahintaan nähden, voi myyjän vastuu laatuvirheestä realisoitua siitä huolimatta.
Laissa osamaksukaupasta (osamaksukauppalaki) 1 §:ssä säädetään osamaksukaupan legaalimääritelmästä sekä takaisinotto- ja omistuksenpidätysehdosta. Yleisesti ottaen omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdon käytön syynä on se, että myyjä haluaa varautua ostajan mahdollisiin sopimusrikkoihin, eli käytännössä joko siihen, ettei ostaja maksa sovittua kauppahintaa taikka siihen, että ostaja viivästyy sovitun kauppahinnan maksamisessa. Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoa voidaan käyttää myös esimerkiksi hallinnoimistarkoituksessa taikka kontrollitarkoituksessa.
Lue artikkeliKauppa on sopimus, jossa myyjä luovuttaa esineen omistusoikeuden ostajalle rahavastiketta vastaan. Kun kaupan molemmat osapuolet ovat joko yksityishenkilöitä tai elinkeinonharjoittajia, sovelletaan kauppalakia. Tässä artikkelissa tarkastellaan, milloin tavarassa on kauppalain mukaan virhe.
Lue artikkeliToistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy tavallisesti irtisanomiseen. On kuitenkin tiettyjä erikoistilanteita, joissa vuokrasopimus voidaan purkaa välittömästi. Tässä artikkelissa keskitytään niihin tilanteisiin, joissa vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen asuinhuoneistoa vuokratessa. Vuokranantajan purkuperusteet on lueteltu tyhjentävästi laissa ja ylimääräisistä purkuperusteista ei voi sopia.
Lue artikkeli
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin (3,10 € + ppm/min)
OpusLexin lakimiehet palvelevat sivua myös puhelimitse! Puhelinneuvontaa numerossa 0600 199 33 (3,1 € + ppm/min). Sinua lähinnä vapaana oleva OpusLexin lakimies vastaa puheluusi arkipäivisin kello 8:00-16:00 välisenä aikana, aattopäivinä klo 8:00-14:00.