2015

Julkaistu: 10.09.2015

Tapauksessa A oli ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteusvaurioita, joiden korjauskustannukset olivat merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Terveystarkastaja oli lausunnossaan suositellut, ettei rakennuksessa asuta ennen alapohjan korjaamista, ja lausunnon mukaan rakennuksen virheestä voi aiheutua myös terveyshaittaa. Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistön virhe oli siten olennainen, että A:lla oli oikeus purkaa kauppa.

Hovioikeus teki oman arvion korjauskustannusten määrästä hyväksymättä yhdenkään todistajan arviota sellaisenaan. Arvion mukaan korjauskustannukset olisivat 29 prosenttia kauppahinnasta. Hovioikeuden mukaan kohteessa voidaan katsoa olevan olennainen virhe, kun virheen korjauskustannukset ovat vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta, joten virheet olisivat korjattavissa kohtuullisin kustannuksin.

Hovioikeus katsoi myös, että virheet oli korjattavissa kohtuullisessa ajassa. Hovioikeuden mukaan asiaa kokonaisuutena arvioiden kaupan kohteessa ei ollut olennaista virhettä eikä kaupan purkamiselle edellytyksiä.

Korkein oikeus katsoi, että laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. KKO:n näkemyksen mukaan virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.

Vauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennusten vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset ovat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin A on voinut kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan kohtuullisina korjauskuluina.

Alapohjan vaurioiden korjauskustannusten määrä on osittain epävarma. Tämä ei Kuitenkaan voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen, kun otetaan huomioon korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus. KKO:n mukaan hovioikeuden arvioimaa korjauskustannusten määrää on myös pidettävä suurena suhteessa kiinteistön kauppahintaan.

Korkein oikeus katsoi, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.

 

Katso KKO sivuilta