2018

Julkaistu: 09.04.2018

Asunnon omistaminen on useimmille taloudellisesti selvästi merkittävin sijoitus. Olipa asunto uusi tai vanha, sen omistamiseen, luovuttamiseen ja hankkimiseen liittyy aina riskejä. Riskit olisi syytä ainakin jollakin tapaa selvittää ja tiedostaa, jotta ne eivät mahdollisesti realisoituessaan aiheuttaisi sellaisia seurauksia joita ei pysty kohtuudella kantamaan.

Useimmissa asuinrakennuksissa ilmenee joko suunnittelu- tai rakennusvirheiden, huollon tai korjausten laiminlyönnin tai ihan vain materiaalien elinkaaren päättymisen vuoksi jossain vaiheessa  jonkinlaisia ongelmia. Se, kenen vastuulle niiden korjaaminen ja mahdolliset muut kustannukset kuuluvat, on monesti sattumanvaraista. Valtaosa korjauksista on tavanomaisia ja ennakoitavissa olevia, rakennuksen omistajan jo etukäteen tiedostamia.  Rakennuksen omistajan riskienhallinnan kannalta olennaista onkin minimoida tavanomaisista poikkeavien korjaustarpeiden ja kustannusten todennäköisyys ja määrä.

Riskienhallinta on luonnollisesti syytä aloittaa siinä vaiheessa, kun asuntoa ollaan hankkimassa. Vanhemmissa ja tietyn rakennusajan ja –tyypin (esim. 60-80 luvun matalaperusteiset talot) rakennuksissa erilaisten piilevien virheiden todennäköisyys on muita suurempi. Sen pitäisi periaatteessa näkyä kyseisten kohteiden hinnassa, mutta näin ei käytännössä yleensä vaikuta olevan. Ostajan on kuitenkin syytä tiedostaa kyseessä olevan ikäiseen ja tyyppiseen rakennukseen liittyvät yleiset riskitekijät ja harkita sen perusteella, onko sen tyyppisen rakennuksen ostaminen ylipäänsä hänelle järkevää. Jos vastaus on myönteinen, on syytä harkita, tyytyykö asunnon ostamiseen oman tutkimisen perusteella ilman kuntotarkastusta (mitä sitäkin edelleen tapahtuu), vai edellyttääkö asunnossa kuntotarkastuksen tai –tutkimuksen. Tarkastuksen tai tutkimuksen perusteellisuus- ja laatutaso vaihtelevat erittäin merkittävästi, joten pelkkään tarkastukseen sinänsä ei ole syytä tyytyä, vaan tulisi selvittää se, onko siinä lainkaan tutkittu mahdollisten piilevien virheiden olemassaoloa tai niiden riskiä. Valtaosa kuntotarkastuksista on ns. rakennetta rikkomattomia, joten niissä ei pystytä eikä edes pyritä selvittämään rakenteissa olevia, piileviä virheitä, jotka kuitenkin ovat yleensä korjauskustannuksiltaan huomattavasti merkittävämpiä kuin pinnalliset virheet.

Ostajan riskien kannalta on luonnollisesti merkittävää se, että myyjä pääsääntöisesti vastaa kaupan kohteen piilevistä virheistä. Tämä ei kuitenkaan poista sitä tosiasiaa, että piilevien virheiden löytyminen kaupan teon jälkeen johtaa usein osapuolten erimielisyyksiin niiden korjaus- ja muiden kustannusten vastaajasta. Osapuolilla voi olla näkemyseroa virheiden merkittävyydestä, ostajan tietoisuudesta niistä ennen kauppaa, virheiden korjauskuluista ja virheistä aiheutuvien muiden haittojen korvausvastuusta. Kun huomioidaan lisäksi se, että myyjällä ei välttämättä ole enää kaupan toteutumisen jälkeen taloudellista mahdollisuutta vastata hänelle kuuluvista velvollisuuksista, on ostajien järkevää pyrkiä varmistamaan kaupan kohteen virheettömyys tai sopimuksen mukaisuus mahdollisimman tarkoin ennen kaupan tekemistä.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on pääsääntöisesti viisi vuotta asunnon hallinnan luovuttamisesta. Joskus käy niin, että myyjän vastuulle sinänsä kuuluva virhe ilmenee vasta tämän määräajan kuluttua umpeen. Silloin vaatimuksia myyjää kohtaan voi esittää vain, jos myyjä on salannut virheen ostajilta virheestä tietoisena, tai muilla vastaavilla perusteilla. Usein käy siis niin, että virheessä täysin tietämätön ja sen aiheutumiseen syytön asunnon omistaja joutuu kantamaan virheen seuraukset. Nämä ovat asunnon omistamiseen liittyviä riskejä, jotka olisi hyvä tiedostaa silloin kun asunnon ostamiseen ryhtyy.

 

Johannes Ahola

asianajaja, Rovaniemi

Asianajotoimisto Lukkarila & Ahola Oy