Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa

Asuinhuoneiston tai -rakennuksen vuokrasopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä sovitaan vuokravakuuden asettamisesta. Joskus käytetään myös nimitystä takuuvuokra. Yleensä vuokrasuhteen alkaessa vuokralaiselta vaaditaan vakuus sen varalta, ettei hän suorita vuokrasopimuksen tai lain hänelle asettamia velvoitteita.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaan vuokralaisella on velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen eli asumiseen. Vuokralainen on kuitenkin velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Vuokralainen on myös velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka hänen luvallaan huoneistossa oleskeleva henkilö aiheuttaa huoneistolle tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan.

Lain 8 §:ssä säädetään vakuudesta asuinhuoneiston vuokrasuhteessa. Pykälän mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta voidaan sopia sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan. Käytännössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi vuokran maksamatta jättämistä tai huoneistolle aiheutettua vahinkoa.

Lisäksi 8 §:n mukaan sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, on oikeus purkaa sopimus, jos vakuutta ei aseteta sovitussa ajassa. Vuokranantaja voi esimerkiksi kirjata allekirjoitettavaan vuokrasopimukseen ehdon siitä, että vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen vuokravakuus on talletettava tiettyyn päivään mennessä, tai sopimus purkautuu. Lain mukaan oikeutta purkaa sopimus ei ole silloin, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Vakuuden on oltava määrältään kohtuullinen. Kohtuullisuutta arvioidaan suhteessa siihen, minkä suuruinen vahinko sopimusrikkomuksesta voi aiheutua saajalle eli vuokranantajalle. Asetettavan vuokravakuuden arvo on rajattu enintään kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavaksi, sillä lain mukaan ehto, jonka mukaan sopijapuolen olisi annettava tätä suurempi vakuus, on mitätön. Useimmiten vuokranantaja vaatii vuokravakuutena joko yhden tai kahden kuukauden vuokran määrää vastaavaa summaa.

Laissa ei ole säädetty siitä, missä vuokranantajan tulisi säilyttää vuokralaisen asettamaa vakuutta. Lain esitöissä yksinkertaisesti todetaan, että vakuutta tulee hoitaa huolellisesti. Yleensä vakuus asetetaan joko vuokranantajan määrittelemälle pankkitilille tai erilliselle vuokravakuustilille.

Vuokranantaja ei saa käyttää vakuutta ollenkaan, jos sen velvoitteen, jonka täyttämiseksi se on annettu, lain- tai sopimuksenmukaista täyttämistä ei laiminlyödä. Jos tällaista laiminlyöntiä sopimussuhteen päättyessä ei ole, on vakuus annettava kokonaan takaisin vakuuden antajalle. Tämä tarkoittaa, että vakuus on palautettava vuokrasuhteen päätyttyä, ellei vuokralainen ole aiheuttanut sellaista vahinkoa, jonka varalta vakuus on asetettu. Vakuudeksi annetun rahan tai talletuksen korot kuuluvat myös vakuuden antajalle, jollei muuta ole sovittu.

Vuokranantajalla ei ole täten oikeutta pidättää vakuutta vuokrasuhteen päättymisen jälkeen ilman perusteltua syytä. Vuokranantajan ja vuokralaisen on hyvä sopia esimerkiksi kirjallisesti vuokrasopimuksessa, milloin vakuus vuokrasuhteen päätyttyä on viimeistään annettava takaisin. On myös hyvä sopia siitä, miten selvitetään ja todetaan, että vakuutta on tarpeen käyttää tai tarvetta siihen ei ole.