Hallinnanjakosopimuksella selkeyttä kiinteistön käyttöön

Kun kaksi tai useampi henkilö omistaa yhdessä kiinteistön, puhutaan yhteisomistuksesta. Yhteisomistajat omistavat kiinteistön määräosin. Tällainen määräosainen omistus ei anna yhteisomistajalle oikeutta yksin hallita ja käyttää jotain tiettyä aluetta tai rakennusta kiinteistöllä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajilla on yhtäläinen oikeus käyttää kiinteistöä, ja he vastaavat kiinteistöstä aiheutuvista kustannuksista omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa.

Joissain tilanteissa kiinteistön maapohjan ja rakennusten käytöstä voi kuitenkin olla tarpeen sopia yhteisomistajien kesken tarkemmin. Esimerkiksi tilanteessa, jossa useampi henkilö omistaa yhteisesti kesämökkikiinteistön, voi syntyä erimielisyyttä siitä, kuka mökkiä saa milloinkin käyttää, miten vastuu mökin kunnossapidosta ja kustannuksista jaetaan ja kuka päättää korjaustoimenpiteistä. Erimielisyyksiä voidaan välttää sopimalla näistä asioista hallinnanjakosopimuksessa.

Hallinnanjakosopimus on kiinteistön yhteisomistajien tekemä sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallinnanjakosopimus ei muuta kiinteistön omistussuhteita, mutta sen avulla voidaan saavuttaa tilanne, jossa yhteisomistajalla on yksin määräysvalta hallitsemaansa alueeseen tai rakennukseen. Sopimuksen tekeminen edellyttää, että kaikki kiinteistön yhteisomistajat siihen suostuvat ja ovat sopimuksen sisällöstä yksimielisiä. Sopimuksessa voidaan sopia, että se on voimassa toistaiseksi tai määräajan.

Hallinnanjakosopimuksessa voidaan sopia, miten kiinteistön maapohjan ja rakennusten hallinta ja käyttö jaetaan. Edelleen voidaan sopia, miten vastuut kiinteistön kunnossapidosta ja kustannuksista jaetaan. Sopimukseen voidaan myös kirjata ehtoja koskien rakennusten korjaustoimenpiteitä, rakentamista ja näihin liittyvää päätöksentekoa. Lisäksi voidaan sopia siitä, millä edellytyksin ja missä rajoissa yhteisomistaja saa rakentaa hallitsemalleen alueelle ja miten kiinteistön mahdollinen rakennusoikeus jakautuu yhteisomistajien kesken. Sopimuksessa voidaan myös sopia, että jokin osa kiinteistöä on yhteisomistajien yhteisessä hallinnassa ja miten tällaisen alueen kunnossapidosta ja kustannuksista vastataan.

Hallinnanjakosopimus, jonka osapuolina kaikki kiinteistön yhteisomistajat ovat, voidaan kirjata Maanmittauslaitoksen rekisteriin. Sopimus sitoo sen osapuolia ilman kirjaamistakin, mutta kirjattu sopimus sitoo myös sivullisia, esimerkiksi kiinteistön määräosan uutta omistajaa. Hallinnanjakosopimus sitoo myös velkojia, ja se voidaan kirjata rekisteriin vain parhaalle etusijalle. Sopimuksen kirjaamisen jälkeen kiinnitystä ei enää voida vahvistaa koko kiinteistöön, vaan yhteisomistajien määräosiin. Myös aikaisemmat koko kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset on purettava ennen sopimuksen kirjaamista.

Huolellisesti laaditulla hallinnanjakosopimuksella voidaan ennaltaehkäistä yhteisomistajien välisiä erimielisyyksiä, joita voi syntyä esimerkiksi kustannusten jakautumisesta. Huonosti laaditulla ja epäselvällä sopimuksella voidaan kuitenkin saada aikaan enemmän haittaa kuin hyötyä. Maakaaressa ei ole sopimuksen sisältöä koskevia yksityiskohtaisia säädöksiä ja sopimukseen tekemiseen ja kirjaamiseen liittyy oikeusvaikutuksia, joista on hyvä olla tietoinen. Hallinnanjakosopimuksen laadinnassa on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa, jotta voidaan varmistua siitä, että sopimus vastaa yhteisomistajien tarpeita juuri heidän tilanteessaan.