Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen ja isännöitsijän velvollisuudet

Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä. Lain 7 luku sisältää asunto-osakeyhtiön johtoa ja edustamista koskevia sääntöjä: Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen kuuluvat hallitukselle ja isännöitsijälle. Lain mukaan hallitus huolehtii asunto-osakeyhtiön hallinnostasekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Asunto-osakeyhtiön hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Isännöitsijä puolestaan huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Kiinteistön ja rakennusten pitoon liittyvät perushuoltotoimet yhtiön johto yleensä ulkoistaa huoltoyritykselle, joka solmitun sopimuksen mukaisesti hoitaa sille annetut tehtävät asunto-osakeyhtiössä. Isännöitsijä ja hallitus yhteistyössä valvovat, että huoltoyritykselle annetut tehtävät suoritetaan asianmukaisesti.

Hallitus ja isännöitsijä valmistelevat, tilaavat ja teettävät asunto-osakeyhtiön tarvittavat korjaukset, kehityshankkeet ja muut toimenpiteet. Epätavallisiin tai laajakantoisiin toimiin sekä toimiin, jotka olennaisesti vaikuttavat osakehuoneiston käyttämiseen tai osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin, hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen asiassa. Tällainen toimi voi olla esimerkiksi asunto-osakeyhtiön viemäreiden saneeraus.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 § asettaa yhtiön johdolle yleisen huolellisuusvelvollisuuden, jonka mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Kyseinen säännös sisältää sekä huolellisuusvelvollisuuden yhtiön asioiden hoitamisessa että lojaliteettivelvollisuuden suhteessa yhtiöön ja kaikkiin yhtiön osakkeenomistajiin.Käytännössä hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on toimittava yhtiön asioita hoitaessaan siten kuin huolellinen henkilö toimisi vastaavissa olosuhteissa.

Yleisen huolellisuusvelvollisuuden lisäksi asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä asetetaan yhtiön johdon jäseniin kohdistuva vahingonkorvausvelvollisuus. Kyseisen pykälän mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään edellä mainitun huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Johdolle asetettu vahingonkorvausvastuu perustuu tuottamukseen: Johtoon kuuluvan henkilön on tullut toimia vähintäänkin huolimattomasti tai vaihtoehtoisesti suorastaan tahallisesti. Tämän laissa asetetun velvollisuuden myötä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi tietyissä tilanteissa joutua vahingonkorvausvastuuseen yhtiölle tai muulle henkilölle aiheutuneesta vahingosta.

Käsitellään seuraavaksi korkeimman oikeuden antamaa ratkaisua KKO 2007:62, jossa edellä mainittu vahingonkorvausvelvollisuus on toteutunut käytännössä. Tapauksessa oli kyse siitä, että asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Asunto-osakeyhtiön kiinteistönhuolto oli sopimuksella siirretty huoltoyhtiölle, mutta lumen ja jään poistamista katolta ei ollut sisällytetty sopimuksessa huoltoyhtiölle kuuluviin tehtäviin. Vastuuta ei ollut tältä osin selvästi siirretty huoltoyhtiölle, joten vastuu katon puhdistamisesta oli asunto-osakeyhtiöllä.

Rakennuksen omistajalle tai haltijalle voi syntyä vahingonkorvausoikeudellisen vastuun lisäksi rikosoikeudellinen vastuu, mikäli hänen huolimattomasta menettelystään aiheutuu vaaraa tai vahinkoa. Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, että asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja ei ollut noudattanut sitä huolellisuutta yhtiön kiinteistön turvallisuuden suhteen, jota häneltä on voitu edellyttää. Korkeimman oikeuden mukaan hallituksen puheenjohtaja oli laiminlyönyt huolehtia rakennuksen katon puhtaanapidosta ja näin menetellen tuottamuksellaan aiheuttanut rakennuksessa asioineen henkilön kuoleman. Täten hallituksen puheenjohtajan katsottiin syyllistyneen kuolemantuottamukseen.

Edellä käsitelty oikeustapaus toimii havainnollistavana esimerkkinä siitä, kuinka asunto-osakeyhtiön huolimattomasti toiminut hallituksen jäsen voi joutua vahingonkorvausvastuuseen ja jopa rikosoikeudelliseen vastuuseen yhtiön alueella aiheutuneesta vahingosta. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiön johdon on oltava tarkkana huoltoyhtiölle siirrettävien huoltotoimenpiteiden määrittelyssä, jotta vaaraa aiheuttavilta tilanteilta ja samalla mahdolliselta korvausvastuulta voidaan välttyä.