Asuinhuoneiston tai -rakennuksen lyhytvuokraus

Asuinhuoneistojen ja -rakennusten lyhytvuokraus on yleistynyt Suomessa viime vuosien aikana enenevässä määrin. Lyhytvuokrauksella tarkoitetaan asuinhuoneiston tai kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen vuokraamista lyhyeksi ajanjaksoksi. Lyhytvuokrausta harjoitetaan yleensä käyttämällä hyödyksi jonkun palvelujentarjoajan sähköistä alustaa, jonne ladataan ilmoitus vuokrattavasta kohteesta. Tällaisia alustoja ovat esimerkiksi maailmanlaajuisesti toimivat Airbnb ja Booking.com. Vastaavanlaisia suomalaisia alustoja ovat esimerkiksi Lomarengas ja Nettimökki. Tällaisten sähköisten alustojen välityksellä yksityishenkilöt voivat vuokrata omistamansa asunnon tai rakennuksen lyhytaikaisesti jollekin toiselle korvausta vastaan. Tässä artikkelissa tarkastellaan seikkoja, jotka on hyvä ottaa huomioon lyhytvuokrausta suunnitellessa.

Lyhytvuokrauksen verotuksellisen arvioinnin kannalta keskeistä on se, pidetäänkö harjoitettua toimintaa ammattimaisena vai ei. Ammattimaiseen majoitustoimintaan sovelletaan majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annettua lakia. Ammattimaisesta majoitustoiminnan harjoittamisesta maksetaan Suomessa arvonlisäveroa. Tilanteessa, jossa majoitustoiminnan käytössä on useampia majoitustiloja ja toimintaa harjoitetaan riittävän säännöllisesti, voidaan katsoa, että toiminta on ammattimaista, ja arvonlisäverollisen majoitustoiminnan edellytykset täyttyvät. Yleensä oman asunnon satunnaista tarjoamista lyhytaikaiseen majoitukseen ei voida pitää ammattimaisena majoitustoimintana. Tällöin sovelletaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia, eikä arvonlisäverovelvollisuutta synny. Lyhytvuokrauksesta saatavat tulot on kuitenkin aina ilmoitettava verottajalle.

Asuinhuoneiston tai -rakennuksen lyhytvuokrausta suunnitellessa on huomioitava se, että alueelliset rakennuslupamääräykset ja asemakaava voivat kieltää lyhytvuokrauksen kokonaan. Asemakaavassa nimittäin määritellään eri alueiden käyttötarkoitukset: Alueelle sallittu käyttötarkoitus määrittää sille rakennettavan rakennuksen käyttötarkoituksen, joka vahvistuu rakennusluvassa. Rakennusta saa käyttää vain asemakaavan ja rakennusluvan osoittamaan käyttötarkoitukseen. Asemakaavassa voi olla maininta siitä, että rakennusta voi käyttää majoitustoimintaan. Tällöin rakennuksessa on sallittua harjoittaa majoitustoimintaa. Asemakaavassa voi olla vaihtoehtoisesti merkintä siitä, että rakennus on tarkoitettu asuinrakennukseksi, jolloin majoitustoiminnan harjoittaminen rakennuksessa ei ole sallittua.

Tässä yhteydessä voidaan mainita lyhytvuokrausta koskenut oikeustapaus. Yhtiö x oli vuokrannut Helsingin keskustasta sijaitsevasta asunto-osakeyhtiöstä useita asuntoja ja välitti niitä eteenpäin lyhytaikaisilla sopimuksilla ja kalustettuna. Yhtiön toiminnasta tehtiin valitus kaupungille. Helsingin rakennusvalvonta katsoi, että yhtiön toiminta oli lainvastaista, sillä kiinteistö oli kaavassa merkitty asuinrakennukseksi, mutta yhtiö harjoitti kiinteistössä majoitustoimintaa. Helsingin kaupunki määräsi yhtiön toiminnan lopetettavaksi uhkasakon nojalla. Yhtiö valitti päätöksestä Helsingin hallinto-oikeuteen, joka kuitenkin hylkäsi yhtiön tekemän valituksen. Asia eteni Korkeimpaan hallinto-oikeuteen asti, joka ei muuttanut Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta.

Lyhytvuokraamista koskevat linjaukset kuitenkin vaihtelevat eri kaupunkien välillä. Rovaniemellä käsiteltiin tapaus, jossa naapuri valitti kaupungille taloyhtiön asukkaan häiritsevästä majoitustoiminnasta. Kaupungin ympäristölautakunta kuitenkin hylkäsi naapurin vaatimuksen kaavanvastaisen majoitustoiminnan lopettamisesta. Asia eteni Pohjois-Suomen hallinto-oikeuteen, jonka päätöksen mukaan kaupungin tuli kieltää häiritsevä majoitustoiminta. Pohjois-Suomen hallinto-oikeus katsoi, että majoitustoiminta oli ensinnäkin häiritsevää ja toiseksi asemakaavan vastaista, sillä taloa ei ollut asemakaavassa merkitty majoitustoimintaan. Rovaniemen kaupunki kuitenkin katsoi, että kaupungin ympäristölautakunta oli toiminut lain sallimissa rajoissa hylätessään naapurin vaatimuksen. Tästä nähdään, että Rovaniemen kaupungilla on erilainen suhtautuminen lyhytvuokraustoimintaan kuin Helsingin kaupungilla. Tällä hetkellä lyhytvuokrausta koskevan sääntelyn tila on epämääräinen ja kaipaa yhtenäistä linjausta.

Myös asunto-osakeyhtiölailla ja yhtiöjärjestyksen säännöillä on merkitystä lyhytvuokrausta suunnitellessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei asunto-osakeyhtiölaissa säädetä toisin tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Täten lain mukaan lyhytvuokraaminen on lähtökohtaisesti sallittua. Asunto-osakeyhtiön osakehuoneistoa saa kuitenkin käyttää vain yhtiöjärjestyksessä mainittuun tarkoitukseen.

Asunto-osakeyhtiö voi tietyissä tilanteissa ottaa huoneiston hallintaan sillä perusteella, että siellä harjoitetaan lyhytaikaista vuokraustoimintaa. Tällöin sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 3 kohdan säännöstä huoneiston käyttötarkoituksenmukaisuudesta. Lain mukaan osakehuoneisto voidaan ottaa hallintaan, jos sitä käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Osakehuoneistoa ei saa kuitenkaan ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mahdollista kieltää lyhytaikaisen vuokraamisen harjoittaminen kokonaan. Markkinaoikeus on ratkaisussa MAO:8/17 vahvistanut, että lyhytaikaisen vuokrauksen kieltävä yhtiöjärjestysmääräys vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Käytännössä tällaisen ehdon lisääminen yhtiöjärjestykseen on lähes mahdotonta jälkikäteen, joten se olisi lisättävä yhtiöjärjestykseen yhtiötä perustettaessa.