Asuinhuoneiston alivuokrasuhde

Henkilö, joka hallinnoi asuinhuoneistoa, voi halutessaan vuokrata osan huoneistosta toisen käytettäväksi. Tällöin on kyse alivuokrauksesta, johon sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Lain mukaan alivuokrasuhteesta on kyse silloin, kun vuokralainen luovuttaa osan hallinnassaan olevasta huoneistosta toisen henkilön käytettäväksi vastiketta vastaan. Esimerkkinä alivuokrasuhteesta voidaan mainita seuraavanlainen tilanne: henkilö on vuokrannut itselleen kerrostalokolmion käytettäväksi asumiseen. Jos kyseinen henkilö vuokraa yhden asunnon huoneista toisen henkilön käytettäväksi vastiketta vastaan, syntyy osapuolten välille alivuokrasuhde. Lain mukaan alivuokrasuhde on kyseessä myös silloin, kun huoneiston omistaja antaa osan huoneistosta vuokralle käytettäväksi asuntona ja samalla käyttää osaa huoneistosta itse. Alivuokrasuhteesta on kyse silloin, kun alivuokrattu osa on enintään puolet huoneistosta. Jos huoneistosta vuokrataan enemmän kuin puolet, on kyse on jälleenvuokrauksesta, johon on aina saatava vuokranantajan lupa.

Alivuokrausta alkuperäinen vuokranantaja ei voi kieltää tai estää: Lain mukaan vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Jos nämä lain asettamat ehdot täyttyvät, vuokranantaja ei voi kieltää tai estää alivuokrausta. Säännöstä ei ole mahdollista kiertää siten, että vuokrasopimukseen otetaan ehto, joka kieltää alivuokralaisen ottamisen. Jos sopimukseen on otettu tällainen ehto, on se pätemätön.

Alivuokrasuhteen osapuolia kutsutaan alivuokranantajaksi ja alivuokralaiseksi. Alivuokranantaja ja alivuokralainen käyttävät huoneistoa yhdessä. Alivuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan alivuokralaiselle, mihin hänen vuokraoikeutensa tai muu oikeus käyttää huoneistoa ja oikeus antaa osa huoneistosta vuokralle perustuu. Käytännössä alivuokralaiselle esitetään alkuperäisen vuokranantajan ja vuokralaisen välinen päävuokrasopimus.

Alivuokrasuhteen osapuolet solmivat keskenään oman vuokrasopimuksensa: Huoneiston alkuperäinen vuokranantaja ei ole alivuokrasuhteen osapuoli. Tällöin huoneistoon on samanaikaisesti voimassa kaksi erillistä vuokrasopimusta:

1) huoneiston alkuperäisen vuokranantajan ja alivuokranantajan välinen päävuokrasuhde sekä

2) alivuokranantajan ja alivuokralaisen välinen alivuokrasuhde.

Alivuokrasuhde on voimassa erillisenä vuokrasuhteena päävuokrasopimuksen rinnalla. Huomionarvoista on, että alivuokrasuhteen olemassaolo ei aiheuta suoria oikeusvaikutuksia alkuperäisen vuokranantajan ja vuokralaisen väliseen vuokrasopimussuhteeseen. Alivuokrasuhteen olemassaolo ei myöskään anna huoneiston alkuperäiselle vuokranantajalle oikeutta esittää vaatimuksia alivuokrasopimuksen perusteella.

Lain mukaan alivuokranantajalla on pääasiallinen hallintaoikeus huoneistoon. Alivuokralaisen vuokraoikeus on täysin riippuvainen alivuokranantajan vuokraoikeudesta asuntoon. Lain mukaan alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu oikeus käyttää huoneistoa. Täten tilanteessa, jossa alivuokranantajan vuokraoikeus päättyy, päättyy samanaikaisesti myös solmittu alivuokrasuhde.

Alivuokranantajan velvollisuutena on viivytyksettä ilmoittaa alivuokralaiselle, milloin vuokraoikeus ja alivuokrasuhde päättyvät. Jos alivuokranantaja laiminlyö ilmoituksen antamisen, alivuokralaisella on oikeus saada alivuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista, jollei alivuokranantaja voi näyttää, että alivuokralainen muutoin tiesi alivuokranantajan oikeuden päättymisestä. Käytännössä tällaisessa tilanteessa alivuokranantajalla on todistustaakka siitä, että alivuokralainen tiesi alivuokranantajan vuokraoikeuden päättymisestä.

Alivuokrasuhde voi myös päättyä alivuokranantajan tai alivuokralaisen puolelta tapahtuvaan alivuokrasopimuksen purkamiseen tai irtisanomiseen. Alivuokrasuhteen päättyminen ei millään tavoin vaikuta alkuperäiseen vuokrasopimukseen, johon alivuokranantajan hallintaoikeus perustuu. Vuokranantajan ja alkuperäisen vuokralaisen välinen vuokrasopimus pysyy voimassa alivuokrasuhteen purkamisesta tai irtisanomisesta riippumatta.