Neuvontapuhelin.png0600 199 33
Oikeudellisten asioiden neuvontapuhelin
(1 € + ppm/min)

Artikkelikirjastostamme löydät satoja asiantuntijoiden laatimia artikkeleja useista eri aihealueesta

Hallinnanjakosopimuksen vaikutus ulosottoon

Julkaistu 31.5.2018

Maakaaren (MK, 540/1995) 14 luvun 3 §:n mukaan yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta saadaan kirjata. Säännös tarkoittaa hallinnanjakosopimusta, joka on kiinteistön yhteisomistajien välinen sopimus, jossa sovitaan kiinteistön käyttöön liittyvistä ehdoista sekä sen hallinnan ja käytön jakamisesta. Hallinnanjakosopimuksen tärkeimmäksi funktioksi voidaankin nähdä omistusosuuksia vastaavien kiinteistön hallinta-alueiden ja mahdollisen kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen käytön täsmentäminen. Lisäksi sopimuksessa yleensä käytännön sanelemana ja sopimusteknisistä syistä määrätään hallinnan ja käytön sisältöön sekä itse sopimuksen voimassaoloon ja lakkaamiseen liittyvistä asioista.

Yleensä hallinnanjakosopimuksen tarkoituksena on yhteisomistajien yhteinen päämäärä kiinteistön hallinnan jakamisesta vastaamaan omistusosuuksia määrittelemällä hallinnanrajat. Sopimuksella kohdennetaan siis kunkin yhteisomistajan käyttövalta tiettyyn kiinteistön alueeseen. Kirjaamaton sopimus sitoo sopimuksen osapuolia, mutta sopimusvaikutusten ulottaminen ulkopuolisiin saavutetaan kirjaamalla hallinnanjakosopimus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, jolloin se sitoo myös ultra partes. Kirjaamalla parannetaan paitsi omistajan hallintaa, myös luovutus- ja vakuuskompetenssia. Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä, että hallinnanjakosopimuksella täsmennetään kiinteistöosuus kohdistumaan tiettyyn konkreettiseen alueeseen kiinteistöllä. Kirjattu hallinnanjakosopimus tuo siis yhteisomistajille suojaa kolmansia vastaan.

Ulosottotilanteessa kirjatulla hallinnanjakosopimuksella on merkittävä vaikutus suoraan ulosottokaaren (UK, 705/2007) 4 luvun 73.2 §:n perusteella: sen mukaan yhteisesti omistettua kiinteistöä ei nimittäin saa ulosmitata, jos sopimus hallinnan jakamisesta on kirjattu. Säännöksestä seuraa, että edes kaikkien yhteisomistajien suostumuksella ulosottoon ei voida ryhtyä. Toisaalta on huomattava, että hallinnanjakosopimus, vaikka se olisikin kirjattu, ei kuitenkaan estä käyttämästä velallisen omistusosuutta hänen velkojensa maksuun. Tämä tarkoittaa sitä, että koko yhteisomistuksessa olevaa kiinteistöä ei voida ulosmitata, mutta ulosotossa olevan velallisen sopimuksella määritelty ja rajattu määräosa kiinteistöstä puolestaan voi tulla ulosmittauksen kohteeksi. Siten UK 4 luvun 73.2 §:ssä määritelty ulosmittauskielto suojelee muita yhteisomistajia suhteessa velallisen ulosottovelkojiin, ei itse velallista. Perusteluina mainittuun ulosottokaaren poikkeukseen on lain esitöissä esitetty hallinnanjakosopimuksen sivullissitovuus ja parhaan etusijan vaatimus: kirjaus tuottaa suojan sivullisia kohtaan, joten on perusteltua, että tällöin ei ole myöskään mahdollista ulosmitata koko yhteisomistettua kiinteistöä yhden omistajan velasta. Näin ollen yhteisomistajille on perusteltua antaa mahdollisuus suojautua toisen yhteisomistajan velasta tapahtuvaa ulosmittausta vastaan kirjaamalla sopimus.